Pozwolenie na rozbiórkę czy zgłoszenie — a może nic
Większość poradników stawia to pytanie jak wybór z dwóch odpowiedzi. Ustawa ma trzy, a ta trzecia, o której mówi się najmniej, dotyczy akurat najczęstszych rozbiórek: garażu, wiaty i budynku gospodarczego na własnej działce. Malard rozbiera garaże, wiaty i budynki gospodarcze w Warszawie i okolicach, i wywozi gruz po robocie.
Trzy ścieżki, nie dwie
Pytanie „pozwolenie czy zgłoszenie” zakłada, że iść do urzędu trzeba tak czy inaczej. Przy sporej części rozbiórek nie trzeba tam iść wcale i to jest pierwsza rzecz do sprawdzenia, a nie ostatnia.
Nic nie trzeba
art. 31 ust. 1a pkt 1
Rozbiórka obiektu, na którego budowę nie było wymagane pozwolenie na budowę, nie wymaga ani decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, ani zgłoszenia. To najczęstszy przypadek przy garażach, wiatach i budynkach gospodarczych.
Wystarczy zgłoszenie
art. 31 ust. 1 pkt 1
Budynki i budowle o wysokości poniżej 8 metrów, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości. Zgłoszenie idzie do organu administracji architektoniczno-budowlanej, czyli zwykle do starostwa albo urzędu miasta.
Potrzebne pozwolenie
wszystko poza powyższymi
Obiekt wyższy niż 8 metrów albo stojący bliżej granicy niż połowa swojej wysokości. A także każdy przypadek, w którym urząd sam nałoży taki obowiązek, i każdy obiekt objęty ochroną konserwatorską.
Garaż, wiata, szopa: przypadek, w którym nie idziesz nigdzie
Artykuł 31 ust. 1a pkt 1 Prawa budowlanego zwalnia z pozwolenia oraz ze zgłoszenia rozbiórkę obiektów i urządzeń budowlanych, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie na budowę. Trzeba więc cofnąć się o jeden krok i zapytać nie o rozbiórkę, tylko o budowę: czy na postawienie tego obiektu potrzebne było pozwolenie.
Przy najczęstszych zleceniach odpowiedź brzmi „nie”. Artykuł 29 ust. 1 pkt 14 wymienia wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże i wiaty o powierzchni zabudowy do 35 metrów kwadratowych. Typowy garaż na działce, wiata na drewno albo gospodarczy budynek za domem mieszczą się w tym opisie. Ich rozbiórka nie wymaga wtedy ani wizyty w urzędzie, ani czekania.
Trzy zastrzeżenia, bez których to zdanie byłoby nieuczciwe. Pierwsze: liczy się powierzchnia zabudowy, a nie to, jak obiekt jest nazywany. „Garaż” większy niż 35 metrów kwadratowych do tego punktu nie należy. Drugie: zwolnienie nie działa przy zabytkach i ochronie konserwatorskiej, o czym niżej. Trzecie: ten sam punkt dopuszcza najwyżej dwa takie obiekty na każde 500 metrów kwadratowych działki. Trzeci garaż na małej działce wymagał już pozwolenia na budowę, więc jego rozbiórka na tę ścieżkę nie wchodzi.
Osiem metrów i połowa wysokości: dwa warunki, nie jeden
Artykuł 31 ust. 1 pkt 1 mówi, że zgłoszenia zamiast pozwolenia wymaga rozbiórka budynków i budowli o wysokości poniżej 8 metrów. Warunek: ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości. To są dwa warunki połączone spójnikiem „jeżeli” i oba muszą być spełnione naraz.
Najczęstsze nieporozumienie polega na zapamiętaniu samej ósemki. Budynek sześciometrowy postawiony dwa metry od granicy działki tego warunku nie spełnia, bo połowa jego wysokości to trzy metry. Mimo że jest wyraźnie niższy niż 8 metrów, ścieżka zgłoszeniowa go nie obejmuje.
W samym zgłoszeniu trzeba określić zakres, miejsce i sposób wykonywania rozbiórki. Urząd ma 21 dni od doręczenia kompletnego zgłoszenia na wniesienie sprzeciwu; jeżeli go nie wniesie, można zaczynać. Może też wcześniej wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu i wtedy nie czeka się do końca terminu. Zgłoszenie zachowuje ważność trzy lata od wskazanej daty rozpoczęcia prac.
Trzy rzeczy, które przekreślają uproszczoną ścieżkę
Wymiary mogą się zgadzać co do centymetra, a i tak trzeba iść dłuższą drogą.
Zabytek albo ochrona konserwatorska
Artykuł 31 ust. 1b wyłącza obie uproszczone ścieżki dla obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz objętych ochroną konserwatorską. Wysokość i odległość przestają wtedy mieć znaczenie. Warto to sprawdzić, zanim ktokolwiek przyjedzie z młotem. Ochrona konserwatorska bywa nałożona na cały obszar, nie na pojedynczy dom.
Urząd może zażądać pozwolenia mimo wszystko
Artykuł 31 ust. 3 pozwala organowi nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia w dwóch sytuacjach. Pierwsza: gdy rozbiórka może wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych oraz stanu środowiska. Druga: gdy rozbiórka wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót. To nie jest przepis martwy.
Eternit i azbest to osobna procedura
Pokrycie z eternitu na starej szopie albo stodole nie zmienia tego, czy potrzebne jest pozwolenie na rozbiórkę. Uruchamia za to własne, odrębne obowiązki dotyczące usuwania wyrobów zawierających azbest. Zajmuje się tym firma z uprawnieniami do azbestu, a prace się zgłasza. My eternitu nie przyjmujemy i mówimy o tym przed wyceną.
Co z tego robimy my, a co zostaje po Twojej stronie
Zgłoszenie albo wniosek o pozwolenie składa właściciel lub osoba mająca prawo dysponować nieruchomością, nie ekipa, która przyjeżdża z narzędziami. My wykonujemy rozbiórkę i wywozimy gruz. Przy garażu, wiacie czy budynku gospodarczym zwykle nie ma zresztą czego składać.
Małe obiekty, czyli garaże, budynki gospodarcze, szopy, wiaty i fundamenty, opisaliśmy na stronie o rozbiórce małych budynków. Drewniane konstrukcje mają własną stronę o rozbiórce stodoły, bo stodoły się nie burzy, tylko rozbiera. Cały zakres prac rozbiórkowych i demontażowych zebraliśmy w rozbiórkach i demontażach, a to, co zostaje po robocie, jedzie z wywozem gruzu.
To odczyt przepisu, nie porada prawna. Opisaliśmy tu brzmienie artykułów 29 i 31 Prawa budowlanego oraz przebieg procedury zgłoszenia, żeby dało się zorientować, na której ścieżce stoi Twój przypadek. Wiążąco rozstrzyga o tym organ administracji architektoniczno-budowlanej właściwy dla adresu, a przy sprawach spornych prawnik. Jeśli obiekt może być objęty ochroną konserwatorską, zacznij od sprawdzenia tego, zanim zamówisz ekipę.
Częste pytania
- Czy na rozbiórkę garażu albo szopy potrzebne jest pozwolenie?
- Zwykle nie potrzeba ani pozwolenia, ani zgłoszenia. Artykuł 31 ust. 1a pkt 1 Prawa budowlanego zwalnia z obu rozbiórkę obiektów, na których budowę nie było wymagane pozwolenie. W tej grupie są wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże i wiaty do 35 metrów kwadratowych zabudowy (art. 29 ust. 1 pkt 14). Wyjątek: zabytek albo ochrona konserwatorska, wtedy zwolnienie nie działa.
- Od jakiej wysokości budynku potrzebne jest pozwolenie na rozbiórkę?
- Granica przebiega na 8 metrach, ale sama wysokość to tylko połowa warunku. Zgłoszenie zamiast pozwolenia wystarczy przy budynkach i budowlach o wysokości poniżej 8 metrów, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości. Sześciometrowy budynek stojący dwa metry od miedzy ten warunek oblewa, mimo że mieści się poniżej 8 metrów.
- Ile czeka się po zgłoszeniu rozbiórki?
- Urząd ma 21 dni od doręczenia kompletnego zgłoszenia na wniesienie sprzeciwu. Jeżeli w tym czasie nie zgłosi sprzeciwu, można zaczynać. To tak zwana milcząca zgoda. Urząd może też przed upływem terminu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu i wtedy zaczyna się od razu. Jeśli zgłoszenie wymagało uzupełnienia, 21 dni liczy się od uzupełnienia.
- Co trzeba napisać w zgłoszeniu rozbiórki?
- Artykuł 31 ust. 2 wymaga określenia zakresu, miejsca i sposobu wykonywania rozbiórki. Zgłoszenie zachowuje ważność przez trzy lata: jeżeli prace nie ruszą w tym czasie od wskazanej daty rozpoczęcia, trzeba je złożyć jeszcze raz.
- Czy rozbiórkę starej stodoły trzeba zgłaszać?
- Zwykle tak. Stodoła rzadko mieści się w 35 metrach kwadratowych zabudowy, więc nie łapie się na zwolnienie z art. 29 ust. 1 pkt 14. Jeżeli ma mniej niż 8 metrów wysokości i stoi od granicy działki nie bliżej niż połowa swojej wysokości, wystarczy zgłoszenie. Wyższa albo bliżej granicy wymaga pozwolenia, a przy zabytku zwolnienia nie działają.
- Rozbieram budynek gospodarczy: kto to zgłasza, ja czy firma?
- Zgłoszenie albo wniosek o pozwolenie składa właściciel lub osoba mająca prawo dysponować nieruchomością, a nie ekipa, która przyjeżdża z narzędziami. My wykonujemy rozbiórkę i wywozimy gruz, a formalności zostają po stronie inwestora. Przy typowym garażu albo szopie zwykle nie ma czego składać, to przypadek, w którym nie trzeba nic.